Las cuentas del libro juntas: de qué está hecho el precio de una obra, el precio a ojo contra el cómputo, la plata de una obra mes por mes, las lluvias, los adicionales, el precio unitario del revoque grueso, la capacidad en encargados, las garantías, el desarrollo propio y la constructora en cada etapa. Libro 9, apéndice A.
Libro 9 · Apéndice A. Índice del libro: Ya que estás.
Lo que sigue reúne las cuentas del libro. Son de una constructora inventada, en una ciudad inventada, armadas con rangos que se ven en obras particulares de muchos países. Sirven para comparar las propias, no para copiarlas: un metro de revoque cuesta distinto en cada ciudad, en cada año y con cada cuadrilla.
De qué está hecho el precio de una obra
| Renglón | Parte del precio |
|---|
| Materiales | 45 a 55 % |
| Mano de obra, propia o subcontratada | 30 a 40 % |
| Equipos y herramientas | 2 a 4 % |
| Gastos generales de la obra (obrador, fletes, seguros, permisos) | 4 a 6 % |
| Gastos de la empresa | 5 a 8 % |
| Beneficio | 6 a 12 % |
Lo que cuesta cada tipo de obra
| Obra | Rango habitual |
|---|
| Reforma de un baño | USD 4.000 a 9.000 |
| Reforma de una cocina | USD 7.000 a 15.000 |
| Ampliación | USD 20.000 a 60.000 |
| Casa de 120 m² | USD 110.000 a 160.000 |
A ojo y con cómputo
- La galería de los Rufino, primer año: 20 m² cotizados a ojo a USD 180 el metro (3.600), más 300 por la parrilla del primer ya que estás: 3.900. Costó 3.670 (materiales 2.650, jornales 720, contenedores y fletes 210, andamio 90). Quedaron 230 por unas 70 horas: USD 3,30 por hora; como capataz de Lamberti, Horacio ganaba 9.
- El techo de los Aranda: losa de 60 m² computada ítem por ítem, USD 11.800. La tormenta del jueves costó 680. Beneficio final: 940.
- El baño de Ofelia Benavídez: USD 5.200 a precio cerrado, con 520 de beneficio adentro. Lo que apareció al romper (caños de plomo, cloaca, contrapiso) costó más de 2.000. Pérdida: 1.700.
- El primer baño con picado de prueba: el cliente eligió pagar USD 1.100 más antes de empezar, sin discutir.
La plata de una casa, mes por mes
La casa de los doctores Ferreira, segundo año:
| Concepto | Valor |
|---|
| Precio | USD 96.000 |
| Anticipo de costumbre (30 %) | 28.800 |
| Anticipo que hacía falta para cubrir las compras del primer mes | 42 % |
| Costo de la obra | 87.000 |
| Lo cobrado antes del último pago | 86.400 |
| Último pago (10 %), donde estaba toda la ganancia | 9.600, cobrado cuatro meses después, con descuento |
| Plata de Villegas puesta en la obra en el peor momento | 31.000 |
| Meses de doce con la cuenta de la obra por debajo de cero | 7 |
| Adicionales anotados en la libreta / cobrados | 2.100 / 1.080 |
Desde el tercer año: certificados cada quince días por avance medido de cada ítem, cinco días para pagar, saldo atado al acta de recepción provisoria.
Días que se pagan sin trabajar
| Segundo año | Tercer año |
|---|
| Días de lluvia en abril y mayo | 19 | 17 |
| Días de cuadrilla pagados sin trabajar | 19 | 4 |
| Costo | USD 11.100 | USD 2.300 |
El plomero que no vino: dos días y medio de cuadrilla esperando, USD 800 de jornales sin avanzar. Después, dos de cada gremio con acuerdo firmado y pago los viernes.
Las tres decisiones del tercer año
| Decisión | Costo |
|---|
| 47 adicionales de palabra en la casa de los Echenique (precio cerrado USD 158.000) | 18.000 regalados; la casa cerró con −12.000 |
| Camión volcador comprado en 14.000, usado 6 días por mes, vendido a los 10 meses | 9.500 |
| Obra a 70 km, vista dos veces por semana | 3.800 |
| Total | USD 31.300 |
La carpeta de cada obra
| Abril del cuarto año | Noviembre del cuarto año |
|---|
| Llamados a Horacio por día | 41 | 12 |
| Errores de no sabíamos | 6.700 en seis semanas | 600 en cuatro meses |
El revoque grueso
| Manual | Real | Precio unitario nuevo |
|---|
| Rendimiento (m² por día, oficial y ayudante) | 12 | 8 | 9,5 |
| Espesor | 1,5 cm | hasta 2,5 cm | 1,8 cm |
| Precio por m² | USD 9,50 | 13,30 | 12,40 |
En 4.800 m² por año, la diferencia entre el manual y la obra eran USD 18.000. Del desvío del 40 %, 6 puntos eran precio y 34 cantidad. Tres ítems explicaban casi tres cuartos de la plata perdida en desvíos: revoque grueso, demolición y escombro en reformas, ayuda de gremios.
Capacidad
- Cada encargado: dos obras grandes o tres chicas, a 25 km o menos.
- La primavera del quinto año, nueve obras para tres personas: 46 días de cuadrilla esperando gremios (USD 14.700), materiales perdidos 2.100, una losa repetida 1.900, cuadrilla de afuera y horas extras 6.400. Total USD 25.100.
- La primavera del sexto, con el plan: seis obras firmadas con fechas escalonadas, seis días de espera, todas entregadas en fecha.
Garantías
| Antes de las fotos de lo que se tapa | Sexto año |
|---|
| Costo promedio de un reclamo | USD 1.700 | USD 480 |
Adicionales
| Pedidos | Firmados | Cobrados |
|---|
| Casa de los Echenique, años 3 y 4 | 47 | 0 | 5 |
| Quincho de los Echenique, año 7 | 9 | 6 | 6 |
| Todas las obras del año 7 | 89 | 71 | 71 |
El Edificio Basualdo
| Concepto | Valor |
|---|
| Costo de construir 450 m² a USD 900 | 405.000 |
| Proyecto, permisos, escrituras, impuestos y comisiones | 48.600 |
| Venta de 4 departamentos de 65 m² a USD 2.100 | 546.000 |
| Ganancia prevista | 92.400 |
| Plata puesta en el peor mes, sin preventa / con dos vendidos | 300.000 / 150.000 |
| Ganancia en el peor caso (ventas un año más tarde y 10 % más baratas) | menos de 30.000 |
| Límite de plata propia | 120.000 |
| Resultado | 87.000 |
La constructora en cada etapa
| Etapa | Años | Ventas por mes | Personas | Obras a la vez |
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| I · Las changas del sábado | 1 | USD 14.000 | 3 | 1 o 2 reformas |
| II · Villegas Construcciones | 2 y 3 | USD 45.000 | 11 | 3 a 5 |
| III · El corralón viejo | 4 y 5 | USD 110.000 | 22 | 6 a 9 |
| IV · Empresa | 6 a 8 | USD 180.000 | 30 | 8, más un edificio propio |